Przekształcenie użytkowania wieczystego gruntów na własność

Postępowania o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności gruntu.

Nowa ustawa o przekształceniu użytkowania wieczystego gruntów w prawo własności

    W dniu 5 października 2018 r. weszła w życie ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (Dz. U. z 2019 r. poz. 916).

Główne założenia ustawy

Ustawa dotyczy wszystkich gruntów zabudowanych budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi lub wielorodzinnymi, w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne. Na nieruchomości gruntowej z budynkiem mieszkalnym mogą znajdować się budynki gospodarcze, garaże i inne obiekty budowlane lub urządzenia budowlane, umożliwiające prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych. Na nieruchomości gruntowej nie mogą znajdować się budynki niemieszkalne użytkowe, np. pawilony handlowo-usługowe jeśli ich łącza powierzchnia użytkowa przekracza 30% powierzchni użytkowej wszystkich budynków położonych na tym gruncie. Jeśli na nieruchomości gruntowej znajdują się budynki mieszkalne i niemieszkalne, np. pawilon handlowy nie spełniające powyższego warunku, to przekształcenie następuje dopiero po geodezyjnym oddzieleniu budynku mieszkalnego od niemieszkalnego i założeniu księgi wieczystej dla gruntu z budynkiem mieszkalnym.
Nieruchomość podlegająca przekształceniu, to nieruchomość, która znajduje się w jednej księdze wieczystej (wszystkie działki w danej księdze wieczystej). Jeśli w danej księdze oprócz działek z budynkami mieszkalnymi znajdują się działki z budynkami niemieszkalnymi użytkowymi (pawilonami) nie spełniającymi powyższego warunku to należy, albo działki z budynkami użytkowymi przenieść do innej księgi, albo wyłączyć z niej działkę z budynkiem mieszkalnym i założyć dla niej nową księgę wieczystą. W takim przypadku przekształcenie nastąpi, albo z dniem odłączenia z księgi działki z budynkiem niemieszkalnym użytkowym, albo z dniem wpisania w nowej księdze działki z budynkiem mieszkalnym.
Przekształcenie prawa do gruntu, na którym jest budowany budynek mieszkalny, nastąpi z dniem, w którym decyzja o oddaniu budynku do użytkowania stanie się ostateczna.
Generalnie przekształcenie następuje z dniem 01.01.2019 r. chyba, że zachodzi przypadek szczególny, np. któryś z opisanych wyżej, tj. gdy działka wymaga podziału geodezyjnego, odłączenia z księgi wieczystej, itp.
Ujawnienie przekształcenia w księdze wieczystej następuje z urzędu na podstawie zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie, wydanego przez właściwy organ (w przypadku RSM “Praga” – Prezydenta m. st. Warszawy lub Burmistrza Miasta Marki).

Organ wydaje zaświadczenie:

  1. z urzędu – w terminie 12 miesięcy od dnia przekształcenia (czyli do 31.12.2019 r.)
  2. na wniosek właściciela – w terminie 4 miesięcy od dnia przekształcenia albo
  3. na wniosek właściciela lokalu uzasadniony potrzebą dokonania czynności prawnej mającej za przedmiot lokal albo właściciela gruntu uzasadniony potrzebą ustanowienia odrębnej własności lokalu – w terminie 30 dni od dnia otrzymania wniosku.

Za wydanie zaświadczenia na wniosek należy wnieść w Urzędzie Miasta opłatę skarbową w wysokości 50 zł.
W zaświadczeniu organ potwierdza przekształcenie oraz informuje o obowiązku wnoszenia opłaty przekształceniowej, wysokości i okresie wnoszenia tej opłaty, a także możliwości wniesienia opłaty jednorazowo.

Za przekształcenie prawa do gruntu byłemu właścicielowi (czyli odpowiednio m. st. Warszawa lub Miastu Marki) należy się opłata przekształceniowa. Opłata ma być wnoszona przez 20 lat. Wysokość tej opłaty będzie równa wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, obowiązującej w dniu przekształcenia. W ustawie jest szereg zapisów uszczegółowiających sytuacje, np. gdy toczy się postępowanie aktualizujące opłatę z tytułu użytkowania wieczystego lub nie jest ustalona stawka opłaty lub ustalona stawka jest niezgodna ze stanem faktycznym. Roszczenie o wnoszenie opłaty będzie ujawnione w dziale III księgi wieczystej i będzie obciążać każdoczesnego właściciela nieruchomości, tzn. że przy sprzedaży prawa do lokalu niespłacona część opłaty przechodzi na nabywcę. W przypadku przekształcenia prawa do udziału związanego z odrębna własnością lokalu roszczenie będzie wpisane do księgi lokalowej.
Nowy właściciel może wystąpić o wniesienie opłaty jednorazowo. Wysokość jednorazowej opłaty odpowiada iloczynowi wysokości opłaty obowiązującej w roku, w którym zgłoszono zamiar wniesienia jednorazowej opłaty, oraz liczby lat pozostałych do upływu okresu ich wnoszenia. Jeśli nowy właściciel zgłosi zamiar wniesienia opłaty jednorazowej udzielana jest bonifikata:

  1. w przypadku m. st. Warszawa w dniu 18 października 2018 r. Rada Miasta podjęła uchwałę nr LXXV/2128/2018 w sprawie wyrażenia zgody na udzielenie bonifikaty osobom fizycznym będącym właścicielami budynków mieszkalnych jednorodzinnych lub lokali mieszkalnych lub spółdzielniom mieszkaniowym od jednorazowej opłaty za przekształcenie prawa użytkowanie wieczystego w prawo własności nieruchomości. Zgodnie z przyjętą uchwałą osoby fizyczne lub spółdzielnie mieszkaniowe otrzymają bonifikatę w wysokości 98%, a w szczególnych przypadkach nawet 99%;
  2. w przypadku Marek w dniu 17 października 2018 r. Rada Miasta podjęła uchwałę nr LXVII/615/2018 w sprawie wyrażenia zgody na stosowanie bonifikaty od opłaty za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności w stosunku do nieruchomości zabudowanych na cele mieszkaniowe.
    Zgodnie z podjętą uchwałą osoby fizyczne lub spółdzielnie mieszkaniowe otrzymują bonifikatę w wysokości 90% gdy opłata zostanie wniesiona w roku, w którym nastąpiło przekształcenie. W przypadku zgłoszenia zamiaru wniesienia opłaty przekształceniowej jednorazowo w kolejnych latach, powyższa bonifikata ulega zmniejszeniu o 10% z każdym kolejnym rokiem.

Przekształcenie w praktyce

Zgodnie z ustawą z dniem 1 stycznia 2019 r. grunty zabudowane budynkami mieszkalnymi i objęte prawem użytkowania wieczystego staną się własnością dotychczasowych użytkowników wieczystych. Każdy dotychczasowy użytkownik wieczysty, tj. Spółdzielnia i właściciele wyodrębnionych lokali mieszkalnych i użytkowych otrzymają zaświadczenia potwierdzające przekształcenie. Zaświadczenie generalnie wydawane jest z urzędu w ciągu 12 miesięcy od dnia przekształcenia. Oznacza to, że nie trzeba wnioskować o wydanie takiego zaświadczenia. Jeśli jednak, dotychczasowy użytkownik chce uzyskać wcześniej zaświadczenie, to konieczne jest złożenie we właściwym Urzędzie Dzielnicy lub w Urzędzie Miasta Marki stosownego wniosku. Wówczas zaświadczenie wydawane będzie w terminie 30 dni albo 4 miesięcy od dnia otrzymania wniosku przez Urząd (zgodnie z wyjaśnieniem powyżej).
W otrzymanym zaświadczeniu Urząd przekaże informację m. in. o wysokości i okresie wnoszenia opłaty przekształceniowej, wraz z informacją o możliwości wniesienia opłaty jednorazowo. Wniesienie opłaty jednorazowo uprawnia do otrzymania bonifikaty. Zamiar wniesienia opłaty jednorazowo należy zgłosić we właściwym Urzędzie Dzielnicy lub Urzędzie Miasta Marki. Powyższe dotyczy właścicieli wyodrębnionych lokali i Spółdzielni. Wraz ze zgłoszeniem wniesienia opłaty jednorazowo należy złożyć wniosek o udzielenie bonifikaty. Wspomniane zaświadczenie Urząd przesyła również do Sądu Rejonowego właściwego do prowadzenia księgi wieczystej, celem ujawnienia własności w księdze wieczystej oraz wpisanie roszczenia o opłatę przekształceniową.
Po wniesieniu opłaty przekształceniowej Urząd Miasta wyda Spółdzielni i mieszkańcom posiadającym wyodrębnione lokale mieszkalne pismo potwierdzające wniesienie opłaty przekształceniowej, które w oryginale należy następnie złożyć we właściwym Sądzie Rejonowym, w celu wykreślenia z działu III księgi wieczystej wpisu roszczenia o opłatę przekształceniową. Wniosek o wykreślenie objęty jest opłatą sądową w wysokości 250 zł – w przypadku gdy opłata przekształceniowa wniesiona była jednorazowo.
Podkreślamy, że Spółdzielnia w opisywanym postępowaniu reprezentuje mieszkańców posiadających spółdzielcze prawa lokatorskie i własnościowe. To Spółdzielnia otrzyma ww. zaświadczenie, a następnie zgłosi zamiar wniesienia opłaty przekształceniowej jednorazowo wraz z otrzymaniem właściwej bonifikaty. W dalszej kolejności, po otrzymaniu z właściwego Urzędu Dzielnicy lub Urzędu Miasta Marki pisma z informacją o wysokości opłaty po uwzględnieniu bonifikaty Spółdzielnia rozliczy się z Urzędem Miasta. Kolejnym etapem kończącym całą procedurę będzie zawiadomienie mieszkańców posiadających prawa spółdzielcze o zakończeniu procedury przekształceniowej wraz z rozliczeniem wniesionych w opłatach czynszowych w 2019 r. zaliczek na poczet opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego.

Więcej informacji mogą Państwo uzyskać we właściwej Administracji Osiedla
oraz w Dziele Gospodarki Nieruchomościami Biura Zarządu RSM “Praga”
przy ul. Białostockiej 11 w Warszawie, w pok. nr 30 i 22, a także telefonicznie pod nr 22 517 20 43