Przewodnik interesanta

Sprawy członkowskie i mieszkaniowe, które można załatwić w Dziale Członkowsko – Prawnym

I. Członkostwo w Spółdzielni

Warunki uzyskania członkostwa w RSM „Praga” określają postanowienia Statutu naszej Spółdzielni.

Zgodnie z ustawą o spółdzielniach mieszkaniowych od dnia 9 września 2017 r. członkiem spółdzielni jest każda osoba fizyczna, choćby nie miała zdolności do czynności prawnych albo miała ograniczoną zdolność do czynności prawnych, jeżeli:

• przysługuje jej spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego,
• przysługuje jej spółdzielcze własnościowe prawo od lokalu,
• przysługuje jej roszczenie o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego,
• przysługuje jej roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu („ekspektatywa własności”) lub
• jest założycielem spółdzielni, z zastrzeżeniem art. 3 ust. 9 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

W powyższych przypadkach członkostwo powstaje z mocy prawa, a co za tym idzie nie wymaga składania deklaracji o przyjęcie w poczet członków.

Członkami spółdzielni są oboje małżonkowie, jeżeli prawo do lokalu przysługuje im wspólnie, albo jeżeli wspólnie ubiegają się o zawarcie umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego albo prawa odrębnej własności. Jeżeli prawo do lokalu przysługuje tylko jednemu małżonkowi, to drugi z małżonków nie może być członkiem spółdzielni.

Członkiem spółdzielni jest osoba prawna, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, ekspektatywa własności lub będąca założycielem spółdzielni, z zastrzeżeniem art. 3 ust. 9 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

Członkiem spółdzielni może być osoba, która nabyła prawo odrębnej własności lokalu. Właścicielowi lokalu, który nie jest członkiem spółdzielni, przysługuje roszczenie o przyjęcie w poczet członków Spółdzielni. Osoba ubiegająca się o członkostwo składa deklarację członkowską. W/w zasady stosuje się odpowiednio w przypadku członków ubiegających się o uzyskanie odrębnej własności lokalu, garażu lub współwłasności w garażu wielostanowiskowym.

Osoba, która nabyła prawo odrębnej własności (w wyniku przekształcenia spółdzielczego lokatorskiego lub własnościowego prawa do lokalu w prawo odrębnej własności) zachowuje członkostwo w Spółdzielni.

UWAGA

Jeżeli spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo odrębnej własności lokalu albo ekspektatywa własności należy do kilku osób, członkiem spółdzielni może być tylko jedna z nich, chyba że przysługuje ono wspólnie małżonkom. W przypadku zgłoszenia się kilku uprawnionych rozstrzyga sąd w postępowaniu nieprocesowym. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego przez spółdzielnię terminu wystąpienia do sądu, nie dłuższego niż 12 miesięcy, wyboru dokonuje spółdzielnia. Do czasu rozstrzygnięcia, o którym mowa w zdaniu drugim, lub wyboru, o którym mowa w zdaniu trzecim, osoby, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo odrębnej własności lokalu albo ekspektatywa własności, mogą wyznaczyć spośród siebie pełnomocnika w celu wykonywania uprawnień wynikających z członkostwa w spółdzielni.

1. W przypadku spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego przysługującego byłym małżonkom, tj. po ustaniu (rozwodzie) lub po unieważnieniu małżeństwa – prosimy o wskazanie, komu przypada spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego.
   Informujemy, że zgodnie z art. 13 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych do momentu zawiadomienia spółdzielni o tym, komu przypada spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, byli małżonkowie odpowiadają solidarnie za opłaty, o których mowa w art. 4 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.
2. W przypadku kilku uprawnionych do zawarcia umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego – prosimy o wskazanie osoby gotowej do zawarcia umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu.
   Informujemy, że zgodnie z art. 15 ust. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, jeżeli kilka osób zgłosi gotowość do zawarcia umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, do momentu zawiadomienia spółdzielni, o tym komu przypadło spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, osoby te odpowiadają solidarnie za opłaty, o których mowa w art. 4 ust. 1 ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych.
3. W przypadku nabycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu przez kilku uprawnionych (wspólność prawa) – prosimy o wskazanie, któremu z uprawnionych przysługiwać będzie status członka spółdzielni oraz dostarczenie do Spółdzielni:
   – podpisanego oświadczenia przez wyznaczonego członka Spółdzielni o wyrażeniu zgody na przyjęcie w poczet członków Spółdzielni,
   – pisemnej zgody pozostałych uprawnionych na uzyskanie członkostwa przez wskazaną osobę.
   Informujemy, że zgodnie z art. 171 ust. 6 Usm nabywcy spółdzielczego własnościowego prawa są zobowiązani zawiadomić spółdzielnię o nabyciu prawa.

W celu uzyskania bliższych informacji zapraszamy do pokoju 9 (tel. 22 619 12 21 wew. 218).

II. Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu

Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego może należeć do jednej osoby albo do małżonków.

Oboje małżonkowie posiadają prawo wówczas, jeżeli zostało ono przydzielone (zawarta została umowa o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa) w czasie trwania związku małżeńskiego, bez względu na to, które z nich jest członkiem Spółdzielni i nawet wówczas, kiedy jeden z małżonków nie był umieszczony w przydziale (umowie).

1. 1. W przypadku zgonu jednego z małżonków, jeżeli prawo należało do obojga – spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego przypada w całości pozostałemu przy życiu drugiemu małżonkowi. Natomiast zgodnie z art. 14 ust. 2 Ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych wkład mieszkaniowy podlega dziedziczeniu. W przypadku więc jakichkolwiek zmian w prawie do lokalu należy udokumentować posiadanie wyłącznego prawa do wkładu (m.in. należy przedstawić postanowienie Sądu o nabyciu praw do spadku lub notarialny akt poświadczenia dziedziczenia po zmarłym małżonku i dokonać działu spadku – jeżeli jest kilku spadkobierców).
   2. W przypadku zgonu członka Spółdzielni, któremu wyłącznie przysługiwało spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu – prawo to wygasa. Wówczas osoby bliskie mają roszczenie (zgodnie z art. 15 cyt. wyż. Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych) o przyjęcie w poczet członków Spółdzielni i zawarcie umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu. Zainteresowany powinien udokumentować m.in.:
      1. fakt, iż jest osobą bliską byłego członka Spółdzielni, tj. zstępnym, wstępnym, rodzeństwem, dzieckiem rodzeństwa, małżonkiem, osobą przysposabiającą albo przysposobioną, bądź osobą, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z byłym członkiem Spółdzielni.
      2. posiadanie wyłącznego prawa do całego wkładu mieszkaniowego – należy przedstawić postanowienie Sądu o nabyciu praw do spadku po zmarłym członku Spółdzielni lub notarialny akt poświadczenia dziedziczenia i jeżeli jest kilku spadkobierców – dokonać działu spadku. Spadkobiercy powinni również wystąpić do Spółdzielni z prośbą o wydanie stosownego zaświadczenia do Urzędu Skarbowego celem zgłoszenia nabytego spadku tj. prawa do wkładu mieszkaniowego,
      3. pierwszeństwo w ubieganiu się o członkostwo poprzez złożenie stosownych oświadczeń przez inne osoby uprawnione do ubiegania się o członkostwo i uzyskanie prawa do lokalu oraz przedstawić zaświadczenie z właściwego Urzędu Dzielnicy o ilości osób zameldowanych w lokalu,
      4. brak zaległości w opłatach za użytkowanie lokalu.

Powyższe zasady obowiązują nie tylko w przypadku zgonu członka Spółdzielni, który posiadał spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, ale również kiedy prawo to wygaśnie.

1. W przypadku rozwodu lub separacji małżonków (orzeczonej stosownym postanowieniem Sądu), jeżeli prawo objęte było wspólnością ustawową małżeńską –
   byli małżonkowie (małżonkowie) powinni w terminie jednego roku dokonać podziału majątku i poinformować Spółdzielnię, któremu z nich przypadło wyłączne prawo do lokalu i wkładu mieszkaniowego z nim związanego, albo przedstawić dowód wszczęcia postępowania sądowego o podział tego prawa. Podział majątku może być przeprowadzony w drodze polubownej, u Notariusza lub w drodze postępowania sądowego.

Jeżeli były małżonek, któremu przypadnie prawo do lokalu nie jest członkiem Spółdzielni – to powinien złożyć deklarację członkowską w terminie 3 miesięcy od dnia, w którym przypadło mu prawo do lokalu (zgodnie z art. 13 cyt. wyż. Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych).

W celu uzyskania bliższych informacji zapraszamy do pokoju nr 9 lub 11 (tel. 22 619 12 21 wew. 212, 218).

III. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest ograniczonym prawem rzeczowym, co oznacza, że przechodzi na spadkobierców, podlega egzekucji, można go sprzedać, darować, czy założyć dla niego księgę wieczystą i w tym zakresie nie różni się od prawa odrębnej własności.

1. 1. W przypadku śmierci członka Spółdzielni lub osoby posiadającej spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu – spadkobierca powinien, w terminie jednego roku od dnia otwarcia spadku (jest to data zgonu), przedstawić sądowne stwierdzenie nabycia spadku lub notarialny akt poświadczenia dziedziczenia i wystąpić do Biura Zarządu o wydanie stosownego zaświadczenia do Urzędu Skarbowego, celem zgłoszenia nabytego spadku.

Jeżeli spółdzielcze własnościowe prawo przeszło na kilku spadkobierców, powinni oni, w terminie jednego roku od dnia otwarcia spadku, wyznaczyć spośród siebie pełnomocnika w celu dokonywania czynności prawnych związanych z wykonywaniem tego prawa (zgodnie z art. 17⁹ cyt. wyż. Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych).

2. Dla spółdzielczego własnościowego prawa możliwe jest założenie księgi wieczystej. Założenie księgi wieczystej nie wiąże się z udziałem w gruncie. Wniosek o założenie księgi wieczystej składa się w Sądzie Rejonowym dla Warszawy Mokotowa w Warszawie, Al. Solidarności 58. Do wniosku należy dołączyć:
   • zaświadczenie ze Spółdzielni o stanie prawnym lokalu. Zaświadczenie to można uzyskać w Biurze Zarządu, ul. Białostocka 11, pokój 11.Zaświadczenie to wydawane jest na pisemny wniosek osób posiadających spółdzielcze własnościowe prawo. Czas oczekiwania na wydanie zaświadczenia – ok. 7 dni od daty złożenia wniosku. Więcej informacji w pkt. VI. Zaświadczenia.
   • poświadczone notarialnie dokumenty potwierdzające posiadanie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, np. przydział spółdzielczego prawa do lokalu, umowa przekształcenia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu w spółdzielcze własnościowe, umowa kupna itd.

Szczegółowych informacji na temat założenia księgi wieczystej i niezbędnych do tego dokumentów można uzyskać w Sądzie wieczystoksięgowym. Spółdzielnia nie pośredniczy w założeniu księgi wieczystej dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. W Sądzie koszt założenia księgi wieczystej wynosi ok. 260 zł.

3. Jeżeli posiadacz spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu zamierza zbyć to prawo (sprzedać, darować, zamienić) to najpierw powinien wystąpić do Spółdzielni o wydanie stosownego zaświadczenia.

Zaświadczenie to wydawane jest na pisemny wniosek osób posiadających spółdzielcze własnościowe prawo. Zaświadczenie do Notariusza można uzyskać w Biurze Zarządu, ul. Białostocka 11. Czas oczekiwania na wydanie zaświadczenia – ok. 7 dni od daty złożenia wniosku. Więcej informacji w pkt. VI Zaświadczenia. Po odbiór zaświadczenia zgłasza się osoba posiadająca prawo do lokalu lub wyznaczony przez Nią pełnomocnik – Recepcja (tel. 22 619 12 21, 22 517 20 00).

Zbycie prawa może wystąpić wyłącznie w formie aktu notarialnego. Jeżeli zbywca prawa jest członkiem RSM „Praga” i jest to Jego jedyne prawo do lokalu, jakie posiada w naszej Spółdzielni, powinien w akcie notarialnym wypowiedzieć członkostwo lub wypełnić wniosek o skreślenie z listy członków RSM „Praga” i przesłać go do Spółdzielni po uwierzytelnieniu podpisu (np. przez notariusza, lekarza) lub zgłosić się do Biura Zarządu Spółdzielni (pok. 9 lub 11) i złożyć podpis w obecności pracownika.

W celu uzyskania bliższych informacji zapraszamy do pokoju 9 (tel. 22 517 20 12).

IV. Przeniesienie spółdzielczego lokatorskiego lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w odrębną własność

Przeniesienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu lub spółdzielczego własnościowego w odrębną własność możliwe jest, gdy Spółdzielnia posiada prawo wieczystego użytkowania lub prawo własności gruntu, na którym posadowiony jest Państwa budynek oraz jest prawomocna uchwała Zarządu określająca przedmiot odrębnej własności wszystkich lokali w danej nieruchomości.

Tu podobnie jak w przypadku przekształcenia na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, aby rozpocząć procedurę przeniesienia spółdzielczego lokatorskiego lub własnościowego prawa do lokalu w odrębną własność należy złożyć wniosek – w Biurze Zarządu w Informacji lub przesłać pocztą na adres naszej Spółdzielni.

Członek Spółdzielni (lub osoba posiadająca prawo do lokalu) zobowiązany jest do wniesienia opłaty z tytułu poniesionych kosztów prac przygotowawczych w zakresie niezbędnym do zrealizowania wniosków o przeniesienie własności oraz do spłaty nominalnej kwoty umorzenia kredytu w części przypadającej na lokal. Na opłaty notarialne i sądowe ponoszone przez nabywającego własność lokalu należy przeznaczyć ok. 1900 zł płatne gotówką u Notariusza. W kwotę tej opłaty składają się, m.in. taksa notarialna, odpisy aktu notarialnego, wniosek do Sądu wieczystoksięgowego o założenie księgi wieczystej.

Informacje można uzyskać w pokoju nr 11 (tel. 22 517 20 18).

Jeżeli zainteresowany spłaca kredyt wg normatywu, zasady rozliczeń z tytułu całkowitej spłaty tego kredytu regulują postanowienia ustawy o pomocy państwa w spłacie niektórych kredytów mieszkaniowych, udzielaniu premii gwarancyjnych oraz refundacji bankom wypłaconych premii gwarancyjnych z dnia 30 listopada 1995.

Bliższych informacji na temat można uzyskać w Dziale Finansowo-Księgowym, w pokoju nr 26 (tel. 22 517 20 32)

Zgodnie z art. 15e ust. 2 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego lokale mieszkalne wybudowane przy wykorzystaniu finansowania zwrotnego (Krajowy Fundusz Mieszkaniowy) nie mogą być, pod rygorem nieważności, wyodrębnione na własność.

V. Przekazywanie danych rzeczoznawcom majątkowym

Zgodnie z art. 155 ust. 1 pkt 6b) ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami RSM „Praga” jest zobowiązana udostępniać rzeczoznawcom majątkowym niezbędne dane o nieruchomościach zawarte w aktach notarialnych znajdujących się w posiadaniu Spółdzielni. Udostępnianie danych rzeczoznawcom majątkowym odbywa się zgodnie z przepisami o ochronie danych osobowych (RODO) oraz wewnętrznymi zasadami Spółdzielni,
z którymi można zapoznać się tutaj.

VI. Zaświadczenia

W celu pozyskania jednego z nw. zaświadczeń należy złożyć wniosek do Biura Zarządu RSM „Praga”, ul. Białostocka 11, Warszawa lub mailem na adres: zarzad@rsmpraga.pl. Formularze wniosków można pobrać na naszej stronie internetowej, klikając TUTAJ.
Wnioski w nw. sprawach są odpłatne. Przed odbiorem zaświadczenia należy okazać dowód opłaty za wydanie stosownego zaświadczenia.

Wpłaty należy dokonać na konto: Bank Pekao S.A. VI O/Warszawa ul. Brechta 3
Numer rachunku: 04 1240 1082 1111 0000 0407 5507

Uchwała nr 74/2023 Rady Nadzorczej RSM „Praga” z dnia 13.12.2023 r.
w sprawie ustalenia niektórych opłat w sprawach lokalowych, garażowych i miejsc postojowych.

Po odbiór zaświadczenia zgłasza się osoba posiadająca prawo do lokalu lub wyznaczony przez nią pełnomocnik wraz z pisemnym pełnomocnictwem.

Sprawy terenowo-prawne, które można załatwić w Dziale Gospodarki Nieruchomościami

Dział NG m. in. udziela informacji o stanie prawnym gruntów należących do zasobów Spółdzielni. Mieszkańcy zainteresowani uzyskaniem informacji o stanie prawnym gruntu składają stosowny wniosek o uzyskanie w/w informacji. Tego typu dokument wymagany jest przez Sąd przy procedurze wieczystoksięgowej o założenie księgi wieczystej dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Koszt uzyskania takiej informacji zgodnie z Uchwałą Rady Nadzorczej Nr 165/12 z dn. 11.12.2012 r. to 30,75 zł. Tego typu informacje wydawane są również bankom, biurom obrotu nieruchomościami, rzeczoznawcom.

Ponadto pracownicy Działu udzielają indywidualnych odpowiedzi na pisma Mieszkańców, dotyczących kwestii związanych z regulacją stanu prawnego gruntów na rzecz RSM „Praga”. Takie informacje można uzyskać również telefonicznie. Wśród pojawiających się najczęściej pytań, Mieszkańcy pytają o przepisy prawa związane z gospodarką nieruchomości np. różnice pomiędzy dzierżawą, najmem. władaniem, prawem użytkowania wieczystego a własnością gruntów. Padają również pytania dotyczące opłat z tytułu użytkowania wieczystego i podatku od nieruchomości po wyodrębnieniu lokalu.

Informujemy, że podstawowymi aktami prawnymi definiującymi prawa rzeczowe do nieruchomości są ustawa z dn. 23 kwietnia 1964 r. kodeks cywilny (Dz. U. z 2016 r. poz. 380 t.j.) oraz ustawa z dn. 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2015 r. poz. 1774 t.j.). Możemy wyróżnić następujące formy władania nieruchomościami:

Własność: zgodnie z art. 140 k.c. „w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą”.

Użytkowanie wieczyste: zgodnie z 232 § 1 k.c. „grunty stanowiące własność Skarbu Państwa a położone w granicach administracyjnych miast oraz grunty Skarbu Państwa położone poza tymi granicami, lecz włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta i przekazane do realizacji zadań jego gospodarki, a także grunty stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków mogą być oddawane w użytkowanie wieczyste osobom fizycznym i osobom prawnym”. Większość gruntów użytkowanych przez RSM „Praga” ma wyznaczony okres użytkowania wieczystego na 99 lat. Po tym okresie umowa z reguły jest przedłużana na dalszy okres. W przypadku naszej Spółdzielni właścicielem gruntów jest m. st. Warszawa oraz gruntów położonych w Markach – miasto Marki. Ponadto zgodnie z art. 233 k.c. „w granicach, określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego oraz przez umowę o oddanie gruntu (…) w użytkowanie wieczyste, użytkownik może korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób. W tym samych granicach użytkownik wieczysty może swoim prawem rozporządzać”. Użytkownik wieczysty uiszcza przez czas trwania swego prawa opłatę roczną ( art. 238 k. c.).

Posiadanie (władanie): forma posiadania nie oparta na tytule prawnym. W przypadku gruntów będących we władaniu przez RSM „Praga”, Spółdzielnia wykonuje prawa i obowiązki jako właściciel lub użytkownik wieczysty, nie posiadając przy tym dokumentów potwierdzających nabycie gruntu na własność lub przekazanie w użytkowanie wieczyste.

Dzierżawa: zgodnie z art. 693 § 1 k.c. „przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz”.

Najem: zgodnie z art. 659 § 1 k.c. „przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz”.

Jeśli chodzi o opłaty z tytułu użytkowania wieczystego, jak również podatku od nieruchomości ponoszone przez Mieszkańców posiadających odrębne własności lokali, bardzo ważną zmianą zachodząca po przekształceniu prawa spółdzielczego w odrębna własność lokalu jest obowiązek indywidualnego wnoszenia wspomnianych opłat na rzecz właściwego miejscowo Urzędu Dzielnicy. Opłaty te regulowane do tej pory jako składnik czynszu w Spółdzielni, zostają wyłączone z opłat czynszowych.

Sprawy obecnie realizowane w zakresie terenowo-prawnym

1. Postępowania sądowe o zobowiązanie m. st. Warszawy do ustanowienia na rzecz RSM „Praga” prawa użytkowania wieczystego nieruchomości.

Podstawowym zadaniem Działu NG jest regulacja stanu prawnego gruntów na rzecz Spółdzielni na podstawie przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych. Działania te, mają na celu uzyskanie przez Spółdzielnie tytułu prawnego do gruntu tj. prawa użytkowania wieczystego lub prawa własności.

Dotyczy to przede wszystkim gruntów zabudowanych budynkami spółdzielczymi. Z jednej strony, od szeregu lat, zabiegamy w m. st. Warszawie o ustanowienia prawa użytkowania wieczystego na drodze cywilno-prawnej, z drugiej strony sukcesywnie składamy pozwy do sądu o zobowiązanie m. st. Warszawy do ustanowienia na rzecz RSM „Praga” tego prawa. Przy tego rodzaju postępowaniach Dział NG współpracuje z Działem Prawnym.

Poniżej przedstawiamy postępowania, które są już w toku.

2. Postępowania o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności gruntu.

Nowa ustawa o przekształceniu użytkowania wieczystego gruntów w prawo własności

    W dniu 5 października 2018 r. weszła w życie ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (Dz. U. z 2019 r. poz. 916).

Główne założenia ustawy

Ustawa dotyczy wszystkich gruntów zabudowanych budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi lub wielorodzinnymi, w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne. Na nieruchomości gruntowej z budynkiem mieszkalnym mogą znajdować się budynki gospodarcze, garaże i inne obiekty budowlane lub urządzenia budowlane, umożliwiające prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych. Na nieruchomości gruntowej nie mogą znajdować się budynki niemieszkalne użytkowe, np. pawilony handlowo-usługowe jeśli ich łącza powierzchnia użytkowa przekracza 30% powierzchni użytkowej wszystkich budynków położonych na tym gruncie. Jeśli na nieruchomości gruntowej znajdują się budynki mieszkalne i niemieszkalne, np. pawilon handlowy nie spełniające powyższego warunku, to przekształcenie następuje dopiero po geodezyjnym oddzieleniu budynku mieszkalnego od niemieszkalnego i założeniu księgi wieczystej dla gruntu z budynkiem mieszkalnym.
Nieruchomość podlegająca przekształceniu, to nieruchomość, która znajduje się w jednej księdze wieczystej (wszystkie działki w danej księdze wieczystej). Jeśli w danej księdze oprócz działek z budynkami mieszkalnymi znajdują się działki z budynkami niemieszkalnymi użytkowymi (pawilonami) nie spełniającymi powyższego warunku to należy, albo działki z budynkami użytkowymi przenieść do innej księgi, albo wyłączyć z niej działkę z budynkiem mieszkalnym i założyć dla niej nową księgę wieczystą. W takim przypadku przekształcenie nastąpi, albo z dniem odłączenia z księgi działki z budynkiem niemieszkalnym użytkowym, albo z dniem wpisania w nowej księdze działki z budynkiem mieszkalnym.
Przekształcenie prawa do gruntu, na którym jest budowany budynek mieszkalny, nastąpi z dniem, w którym decyzja o oddaniu budynku do użytkowania stanie się ostateczna.
Generalnie przekształcenie następuje z dniem 01.01.2019 r. chyba, że zachodzi przypadek szczególny, np. któryś z opisanych wyżej, tj. gdy działka wymaga podziału geodezyjnego, odłączenia z księgi wieczystej, itp.
Ujawnienie przekształcenia w księdze wieczystej następuje z urzędu na podstawie zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie, wydanego przez właściwy organ (w przypadku RSM „Praga” – Prezydenta m. st. Warszawy lub Burmistrza Miasta Marki).

Organ wydaje zaświadczenie:

1. z urzędu – w terminie 12 miesięcy od dnia przekształcenia (czyli do 31.12.2019 r.)
2. na wniosek właściciela – w terminie 4 miesięcy od dnia przekształcenia albo
3. na wniosek właściciela lokalu uzasadniony potrzebą dokonania czynności prawnej mającej za przedmiot lokal albo właściciela gruntu uzasadniony potrzebą ustanowienia odrębnej własności lokalu – w terminie 30 dni od dnia otrzymania wniosku.

Za wydanie zaświadczenia na wniosek należy wnieść w Urzędzie Miasta opłatę skarbową w wysokości 50 zł.
W zaświadczeniu organ potwierdza przekształcenie oraz informuje o obowiązku wnoszenia opłaty przekształceniowej, wysokości i okresie wnoszenia tej opłaty, a także możliwości wniesienia opłaty jednorazowo.

Za przekształcenie prawa do gruntu byłemu właścicielowi (czyli odpowiednio m. st. Warszawa lub Miastu Marki) należy się opłata przekształceniowa. Opłata ma być wnoszona przez 20 lat. Wysokość tej opłaty będzie równa wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, obowiązującej w dniu przekształcenia. W ustawie jest szereg zapisów uszczegółowiających sytuacje, np. gdy toczy się postępowanie aktualizujące opłatę z tytułu użytkowania wieczystego lub nie jest ustalona stawka opłaty lub ustalona stawka jest niezgodna ze stanem faktycznym. Roszczenie o wnoszenie opłaty będzie ujawnione w dziale III księgi wieczystej i będzie obciążać każdoczesnego właściciela nieruchomości, tzn. że przy sprzedaży prawa do lokalu niespłacona część opłaty przechodzi na nabywcę. W przypadku przekształcenia prawa do udziału związanego z odrębna własnością lokalu roszczenie będzie wpisane do księgi lokalowej.
Nowy właściciel może wystąpić o wniesienie opłaty jednorazowo. Wysokość jednorazowej opłaty odpowiada iloczynowi wysokości opłaty obowiązującej w roku, w którym zgłoszono zamiar wniesienia jednorazowej opłaty, oraz liczby lat pozostałych do upływu okresu ich wnoszenia. Jeśli nowy właściciel zgłosi zamiar wniesienia opłaty jednorazowej udzielana jest bonifikata:

1. w przypadku m. st. Warszawa w dniu 18 października 2018 r. Rada Miasta podjęła uchwałę nr LXXV/2128/2018 w sprawie wyrażenia zgody na udzielenie bonifikaty osobom fizycznym będącym właścicielami budynków mieszkalnych jednorodzinnych lub lokali mieszkalnych lub spółdzielniom mieszkaniowym od jednorazowej opłaty za przekształcenie prawa użytkowanie wieczystego w prawo własności nieruchomości. Zgodnie z przyjętą uchwałą osoby fizyczne lub spółdzielnie mieszkaniowe otrzymają bonifikatę w wysokości 98%, a w szczególnych przypadkach nawet 99%;
2. w przypadku Marek w dniu 17 października 2018 r. Rada Miasta podjęła uchwałę nr LXVII/615/2018 w sprawie wyrażenia zgody na stosowanie bonifikaty od opłaty za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności w stosunku do nieruchomości zabudowanych na cele mieszkaniowe.
   Zgodnie z podjętą uchwałą osoby fizyczne lub spółdzielnie mieszkaniowe otrzymują bonifikatę w wysokości 90% gdy opłata zostanie wniesiona w roku, w którym nastąpiło przekształcenie. W przypadku zgłoszenia zamiaru wniesienia opłaty przekształceniowej jednorazowo w kolejnych latach, powyższa bonifikata ulega zmniejszeniu o 10% z każdym kolejnym rokiem.

Przekształcenie w praktyce

Zgodnie z ustawą z dniem 1 stycznia 2019 r. grunty zabudowane budynkami mieszkalnymi i objęte prawem użytkowania wieczystego staną się własnością dotychczasowych użytkowników wieczystych. Każdy dotychczasowy użytkownik wieczysty, tj. Spółdzielnia i właściciele wyodrębnionych lokali mieszkalnych i użytkowych otrzymają zaświadczenia potwierdzające przekształcenie. Zaświadczenie generalnie wydawane jest z urzędu w ciągu 12 miesięcy od dnia przekształcenia. Oznacza to, że nie trzeba wnioskować o wydanie takiego zaświadczenia. Jeśli jednak, dotychczasowy użytkownik chce uzyskać wcześniej zaświadczenie, to konieczne jest złożenie we właściwym Urzędzie Dzielnicy lub w Urzędzie Miasta Marki stosownego wniosku. Wówczas zaświadczenie wydawane będzie w terminie 30 dni albo 4 miesięcy od dnia otrzymania wniosku przez Urząd (zgodnie z wyjaśnieniem powyżej).
W otrzymanym zaświadczeniu Urząd przekaże informację m. in. o wysokości i okresie wnoszenia opłaty przekształceniowej, wraz z informacją o możliwości wniesienia opłaty jednorazowo. Wniesienie opłaty jednorazowo uprawnia do otrzymania bonifikaty. Zamiar wniesienia opłaty jednorazowo należy zgłosić we właściwym Urzędzie Dzielnicy lub Urzędzie Miasta Marki. Powyższe dotyczy właścicieli wyodrębnionych lokali i Spółdzielni. Wraz ze zgłoszeniem wniesienia opłaty jednorazowo należy złożyć wniosek o udzielenie bonifikaty. Wspomniane zaświadczenie Urząd przesyła również do Sądu Rejonowego właściwego do prowadzenia księgi wieczystej, celem ujawnienia własności w księdze wieczystej oraz wpisanie roszczenia o opłatę przekształceniową.
Po wniesieniu opłaty przekształceniowej Urząd Miasta wyda Spółdzielni i mieszkańcom posiadającym wyodrębnione lokale mieszkalne pismo potwierdzające wniesienie opłaty przekształceniowej, które w oryginale należy następnie złożyć we właściwym Sądzie Rejonowym, w celu wykreślenia z działu III księgi wieczystej wpisu roszczenia o opłatę przekształceniową. Wniosek o wykreślenie objęty jest opłatą sądową w wysokości 250 zł – w przypadku gdy opłata przekształceniowa wniesiona była jednorazowo.
Podkreślamy, że Spółdzielnia w opisywanym postępowaniu reprezentuje mieszkańców posiadających spółdzielcze prawa lokatorskie i własnościowe. To Spółdzielnia otrzyma ww. zaświadczenie, a następnie zgłosi zamiar wniesienia opłaty przekształceniowej jednorazowo wraz z otrzymaniem właściwej bonifikaty. W dalszej kolejności, po otrzymaniu z właściwego Urzędu Dzielnicy lub Urzędu Miasta Marki pisma z informacją o wysokości opłaty po uwzględnieniu bonifikaty Spółdzielnia rozliczy się z Urzędem Miasta. Kolejnym etapem kończącym całą procedurę będzie zawiadomienie mieszkańców posiadających prawa spółdzielcze o zakończeniu procedury przekształceniowej wraz z rozliczeniem wniesionych w opłatach czynszowych w 2019 r. zaliczek na poczet opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego.

• Uchwała Rady m. st. Warszawy o udzieleniu bonifikaty od opłaty przekształceniowej
• Uchwała Rady m. st. Warszawy zmieniająca uchwałę o udzieleniu bonifikaty od opłaty przekształceniowej
• Uchwała Rady Miasta Marki o udzieleniu bonifikaty od opłaty przekształceniowej

Więcej informacji mogą Państwo uzyskać we właściwej Administracji Osiedla
oraz w Dziele Gospodarki Nieruchomościami Biura Zarządu RSM „Praga”
przy ul. Białostockiej 11 w Warszawie, w pok. nr 30 i 22, a także telefonicznie pod nr 22 517 20 43

3. Postępowania o obniżenie wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego.

Wszystkie przychodzące do Spółdzielni podwyżki opłat z tytułu użytkowania wieczystego są wnikliwie analizowane. Jeśli z takiej analizy wynika, że stawka powinna być mniejsza, Zarząd wnosi odwołanie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego (SKO). Sam wniosek nie wystarczy, aby przekonać SKO, że stawka jest zawyżona. Należy dołączyć do wniosku kontrwycenę sporządzoną przez biegłego rzeczoznawcę, z której będzie wynikać niższa opłata. SKO przeprowadza rozprawę, na której wysłuchuje argumentów obu stron. Następnie wydaje orzeczenie określające wysokość stawki. Przyjęcie orzeczenia przez obie strony, tj. m. st. Warszawa oraz RSM „Praga”, kończy daną sprawę. Sprzeciw od orzeczenia złożony przez jedną ze stron, jest jednoznaczny z żądaniem przekazania sprawy do sądu. Wtedy SKO przesyła akta sprawy do sądu rejonowego właściwego dla miejsca położenia nieruchomości. W naszym przypadku jest to Sąd Rejonowy dla Warszawy Pragi. Jest to drugi etap odwołania. Operaty szacunkowe, z których wynika wysokość opłaty, sporządzone na zlecenie m. st. Warszawy oraz RSM „Praga” są traktowane przez sąd jako prywatne dowody w sprawie. Ponieważ, każdy z nich określa inną stawkę, sąd zleca biegłemu sądowemu sporządzenie niezależnego operatu. Następnie w oparciu o ten operat wydaje wyrok. Przyjęcie wyroku przez obie strony kończy sprawę. Strona niezadowolona z wyroku Sądu Rejonowego może wnieść apelację od wyroku. Spowoduje to przekazanie sprawy do Sądu Okręgowego. Jest to trzeci etap odwołania.

Wyrok Sądu Okręgowego utrzymujący w mocy wyrok Sądu Rejonowego kończy postępowanie. Natomiast wyrok Sądu Okręgowego uchylający wyrok Sądu Rejonowego

powoduje przekazanie sprawy Sądowi Rejonowemu do ponownego rozpatrzenia. W tym przypadku wskazówki zawarte w uzasadnieni wyroku Sądu Okręgowego są wiążące dla Sądu Rejonowego.

Takie sprawy toczą się przez wiele lat. Ilość spraw rośnie, gdyż do każdego z lokali użytkowych, wyodrębnionych na rzecz RSM „Praga”, Spółdzielnia otrzymuje odrębne wypowiedzenie i jest zmuszona prowadzić odrębne postępowanie odwoławcze. Takie wypowiedzenia otrzymują również właściciele wyodrębnionych lokali mieszkalnych.

Zakres prac realizowanych przez Dział Eksploatacyjno-Inwestycyjny

Dział prowadzi sprawy związane z zapewnieniem prawidłowej eksploatacji zasobów mieszkaniowych w zakresie:

I. Przygotowywania:

• kierunków gospodarki remontowej,
• metodologii systemów rozliczeń mediów,
• materiałów oraz zapewnienie obsługi technicznej posiedzeń Komisji Eksploatacyjno-Ekologicznej Rady Nadzorczej,
• wytycznych w zakresie stosowanych technologii oraz materiałów w realizowanej gospodarce remontowej i konserwacji,
• analiz porównawczych kosztów remontów i konserwacji w Osiedlach.

II. Prowadzenia:

• zadań mających na celu utrzymanie zasobów Spółdzielni w należytym stanie techniczno-użytkowym,
• przetargów na prace remontowe i modernizacyjne w budynkach, zgodnie z uchwałami i decyzjami Zarządu Spółdzielni,
• instruktażu w zakresie obowiązujących przepisów oraz zarządzeń dotyczących eksploatacji zasobów mieszkaniowych,
• ewidencji umów najmu oraz sprawowanie merytorycznej kontroli gospodarki lokali użytkowych w Osiedlach,
• ewidencji umów na roboty i usługi,
• cyklicznych analiz kosztów dostawy energii cielnej na poszczególnych węzłach oraz kosztów centralnego ogrzewania,
• okresowych cyklicznych analiz zużycia ciepłej i zimnej wody w lokalach,
• przeglądów terenów zielonych i placów zabaw,
• negocjacji warunków i zawieranie umów na świadczenie usług w zakresie wywozu nieczystości, dostawę środków czystości i sprzętu do utrzymania czystości w Spółdzielni.

III. Koordynowania:

• działań w zakresie termomodernizacji i oszczędności energii,
• utrzymania zasobów w dobrym stanie sanitarno-porządkowym oraz właściwą obsługę mieszkańców i bieżącego usuwania awarii.

IV. Rozpatrywania:

• odwołań od decyzji Administracji Osiedli w zakresie bieżącej eksploatacji zasobów mieszkaniowych
• skarg i interwencji członków Spółdzielni w zakresie bieżącej eksploatacji zasobów mieszkaniowych oraz terminowe ich załatwienie.

V. Kontroli:

• nad przetargami w Osiedlach (analiza wniosków przed podpisaniem umów na roboty remontowe i konserwacje oraz weryfikacja ofert),
• działalności remontowej Spółdzielni,
• realizacji rocznych i wieloletnich planów remontów i konserwacji Spółdzielni,
• nad prowadzonymi remontami,
• nad wykonaniem robót konserwacyjnych,
• nad pielęgnacją terenów zielonych w okresie lata,
• nad modernizacją placów zabaw.

VI. Doradztwa:

• w sprawach technicznych i wprowadzania nowych rozwiązań w zakresie eksploatacji i remontów budynków i otoczenia.

VII. Współpracy:

• ze służbami miejskimi obsługującymi Spółdzielnię w zakresie eksploatacji zasobów Spółdzielni,
• z Administracjami Osiedlowymi celem zapewnienia pełnej zdolności eksploatacyjnej obiektów, terenów – łącznie z instalacjami i urządzeniami oraz sieciami zewnętrznymi należącymi do Spółdzielni.

Do zadań Działu w zakresie inwestycji należy:

1. Przygotowanie inwestycji:
   • opracowywanie rocznych planów inwestycyjnych,
   • opracowywanie długofalowych programów inwestycyjnych,
   • prowadzenie spraw lokalizacyjnych,
   • prowadzenie czynności związanych z opracowywaniem dokumentacji projektowo-kosztorysowej,
   • opracowywanie wytycznych do projektowania,
   • pozyskiwanie kredytów na budowę mieszkań,
   • uzyskiwanie decyzji administracyjnych o warunkach zabudowy oraz pozwolenia na budowę,
   • zapewnienie nadzoru autorskiego nad realizacja projektów,
   • ogłaszanie i organizowanie przetargów na roboty budowlane,
   • przygotowywanie umów z wykonawcami robót budowlanych,
2. Realizacja inwestycji:
   • nadzór nad właściwym wykonaniem zleconych robót budowlanych,
   • prowadzenie spraw związanych z poprawianiem i uzupełnianiem dokumentacji projektowej,
   • uzgadnianie zmian zakresu rzeczowego robót budowlanych,
   • sprawdzanie kosztorysów wykonawczych w zakresie obmiaru wykonanych robót oraz poprawności zastosowanej pozycji,
   • przygotowanie i przedkładanie aneksów do umów zawartych z wykonawcami,
   • prowadzenie spraw ograniczeń zakresu prac wykończeniowych w lokalach,
   • nadzór nad właściwym i terminowym wykonaniem robót budowlanych,
   • dokonywanie odbioru wykonanych prac,
   • prowadzenie wszelkich spraw z zakresu gwarancji i rękojmi oraz wad technologicznych w nowo wybudowanych budynkach,
   • kwalifikowanie kosztów na poszczególne budynki,
   • współpraca z dostawcami mediów w zakresie przekazywania uzbrojenia terenu.
3. Rozliczenie inwestycji:
   • ustalenie – przy współpracy z właściwymi komórkami organizacyjnymi Spółdzielni – źródeł finansowania prowadzonych inwestycji we wszystkich ich etapach,
   • dekretowanie faktur na poszczególne obiekty wg rodzajów kosztów,
   • rozliczenie kosztów (koszty bezpośrednie i koszty pośrednie) na budynki przekazywane do eksploatacji dla ustalenia wartości środka trwałego,
   • prowadzenie sprawozdawczości z działalności inwestycyjnej Spółdzielni,
   • przygotowanie materiałów oraz zapewnienie obsługi technicznej posiedzeń Komisji Inwestycyjnej Rady Nadzorczej Spółdzielni i Rady Członków Oczekujących,
   • udzielanie organom Spółdzielni niezbędnych informacji i wyjaśnień w zakresie bieżących inwestycji prowadzonych przez Spółdzielnię.

Zakres prac realizowanych przez Dział Sprzedaży Mieszkań

Dział Sprzedaży Mieszkań zajmuje się sprzedażą:

• mieszkań
• lokali użytkowych
• miejsc postojowych

w nowo realizowanych inwestycjach.

Sprzedaż prowadzona jest w godzinach:

Zakres prac prowadzonych przez Dział Organizacyjno-Samorządowy

Zakres prac prowadzonych przez Sekcję Windykacji

Do zadań Sekcji należy koordynacja oraz realizacja spraw związanych z windykacją należności opłat eksploatacyjnych, w tym:

1. Nadzorowanie procesu windykacji należności opłat eksploatacyjnych, prowadzonego przez Administracje Osiedli.
2. Współpraca z Administracjami Osiedli, kancelarią prawną obsługującą Spółdzielnię, w zakresie prowadzonego postępowania egzekucyjnego przed komornikiem w razie występujących komplikacji.
3. Kierowanie do komornika sądowego wniosków o wszczęcie postępowania egzekucyjnego z nieruchomości, w drodze licytacji.
4. Prowadzenie korespondencji z osobami zalegającymi z opłatami, a zajmującymi lokale mieszkalne na podstawie umów najmu lub bez tytułu prawnego, co do których orzeczono eksmisję, nakaz sprzedaży lub prowadzone jest postępowanie licytacyjne.
5. Prowadzenie postępowań w sprawach, o których mowa w pkt. 3 niniejszego paragrafu, do skutecznej sprzedaży. W sytuacji, gdy licytacja nieruchomości nie doprowadzi do sprzedaży, kierowanie wniosku o przejęcie lokalu przez Spółdzielnię lub umorzenie postępowania.
6. Prowadzenie, po uzyskaniu przez Spółdzielnię wyroku sądu w sprawie eksmisji z lokalu, postępowania zmierzającego do przejęcia lokalu, w imieniu Spółdzielni, przez właściwą (dla danego lokalu) Administrację, w tym m. in.:
   a) kierowanie wniosków do urzędów dzielnic, urzędów gminy, komorników i innych instytucji,
   b) współpraca bieżąca z urzędami dzielnic, urzędami gminy, komornikami oraz administracjami osiedli, w celu odzyskania przez Spółdzielnię lokali,
   c) przekazywanie, po przejęciu lokalu przez Administrację Osiedla, teczki lokalu do Działu Spraw Mieszkaniowych i Terenowych, w celu dalszego prowadzenia postępowania prowadzącego do wprowadzenia w posiadanie lokalu przez nowe osoby,
   d) nadzorowanie spraw związanych z uprzątnięciem rzeczy z lokalu.
7. Współpraca bieżąca z Administracjami Osiedli i prowadzenie analityki spraw, będących przedmiotem działania Sekcji Windykacji oraz przedstawianie Zarządowi informacji i stosownych wniosków (np. o odstąpienie od prowadzenia postępowania przed sądem lub komornikiem).
8. Prowadzenie postępowań sądowych o zapłatę oraz innych towarzyszących procesowi windykacji.
9. Inicjowanie i prowadzenie postępowania spadkowego po zmarłych członkach spółdzielni.
10. Regulowanie praw do lokali o nieuregulowanym stanie prawnym.